El contador general no cuadra con la suma de los individuales: por qué pasa y cómo repartir la diferencia

Esta guía es para administradores de fincas y presidentes de comunidad que tienen el recibo delante y no les sale la cuenta. Verás de dónde sale la diferencia, cómo comprobar cada causa, un ejemplo de reparto con todos los números y un texto para llevar a la junta.

Cómo está montada el agua en tu edificio

Antes de buscar culpables conviene saber qué estás comparando.

• Contador general. Es el de la compañía de aguas, a la entrada de la finca. Es el que factura: el recibo de la comunidad sale de lo que marca él.
• Contadores divisionarios. Son los de cada vivienda, colocados detrás del general. Pueden ser de la comunidad, de una empresa de lectura o de cada propietario. No los factura la compañía: sirven para repartir el recibo dentro de la comunidad.

Hay dos casos que no encajan en ese esquema.

Cada vivienda tiene contrato propio con la compañía. Entonces cada vecino recibe su propio recibo y las zonas comunes llevan su propio contador. No hay "diferencia" que repartir, así que no compares cosas que no se pueden comparar.

Solo hay un contador de agua en el edificio, sin divisionarios. Todo el recibo es gasto común y se reparte por coeficiente o como digan los estatutos. Si queréis pagar cada uno por lo que consume, el camino es poner un contador por vivienda cuando solo hay uno general. Si no sabes en qué caso estás, pide al administrador la factura y el contrato de suministro.

Dos términos que saldrán a menudo:

• Cuota de participación (o coeficiente). El porcentaje que tiene cada vivienda en la comunidad. Figura en la escritura y se usa para repartir los gastos comunes.
• Cuota fija. La parte del recibo que no depende de los metros cúbicos: cuota de servicio, de contador, de mantenimiento. Se paga aunque no se gaste agua.

Diferencia entre el contador general y los individuales: causas y cómo comprobarlas

A esa diferencia se le llama agua no registrada: agua que entró por el contador general y que no aparece en ningún contador de vivienda. Estas son las causas habituales, con lo que puedes hacer para comprobar cada una.

Zonas comunes con grifo o toma sin contador

Limpieza del portal, riego, piscina, fuentes, la toma del garaje. Todo eso pasa por el general y por ningún divisionario.

Compruébalo: haz una lista de los puntos de agua comunes y apunta cuáles tienen contador propio.

Vivienda del portero o local sin contador

Una vivienda o un local que gasta agua pero no tiene divisionario suma toda su agua a la diferencia.

Compruébalo: revisa el plano de la instalación o pregunta a la empresa de mantenimiento qué enganches cuelgan del general.

Llenado de la calefacción central o del agua caliente centralizada

Si el edificio tiene sala de calderas y el agua para llenarla o para el agua caliente sale del contador general, esa agua no pasa por los contadores de agua fría de las viviendas.

Compruébalo: pregunta al mantenedor de la sala de calderas de dónde se toma el agua y cuánta se repone.

Fuga en la red común

Montantes, acometida, riego enterrado. Una fuga ahí no aparece en ningún recibo individual: la pagan todos repartida en la diferencia.

Compruébalo: con la prueba nocturna de más abajo. Si se confirma, aquí explicamos cómo localizar una fuga en las tuberías comunes.

Un contador divisionario parado o averiado

Un contador muy antiguo o averiado puede dejar de contar, del todo o con caudales pequeños. Esa vivienda gasta agua, pero la paga la comunidad.

Compruébalo: busca viviendas habitadas con consumo cero o casi cero varios periodos seguidos.

Lecturas tomadas en días distintos

Si el general se lee el día 1 y los pisos el día 10, estás comparando periodos diferentes. La diferencia puede salir grande un trimestre y negativa el siguiente.

Compruébalo: mira la fecha de cada lectura. Deben ser del mismo día, o lo más cerca posible.

La exactitud de los contadores

Ningún contador es perfecto. La normativa de metrología fija unos errores máximos permitidos para los contadores de agua: la Orden ICT/155/2020, que regula su control metrológico, les dedica su anexo III. Por eso siempre queda una pequeña diferencia aunque no haya fugas ni grifos sin contador.

No hay una fuente oficial que diga "a partir de tal porcentaje hay una fuga". La referencia útil es tu propia historia: compara la diferencia de este periodo con la de los anteriores.

Ejemplo resuelto: cómo repartir la diferencia del contador general

Datos del periodo

• Recibo: 1.200 €, de los que 240 € son cuota fija.
• Contador general: 500 m³.
• Suma de los 20 contadores divisionarios: 425 m³.
• 20 viviendas, todas con la misma cuota de participación: 5 % cada una.

Paso 1. La diferencia. 500 − 425 = 75 m³, el 15 % de lo que marcó el general.

Paso 2. El precio del metro cúbico. Se quita la cuota fija, porque no depende del consumo: (1.200 − 240) / 500 = 1,92 €/m³.

Paso 3. Lo que cuesta la diferencia. 75 × 1,92 = 144 €.

Paso 4. Lo que paga una vivienda que gastó 30 m³.

Comprobación. 425 × 1,92 + 240 + 144 = 816 + 240 + 144 = 1.200 €. Cuadra con el recibo.

¿Cuál de los dos métodos?

• Método A (por coeficiente) es la regla general de la Ley de Propiedad Horizontal para los gastos que no se pueden individualizar.
• Método B (por consumo) es un acuerdo que adoptan algunas comunidades: quien más gasta, más paga también de la diferencia.
• Lo que vale en tu finca lo dicen los estatutos o el acta de la junta.

En este ejemplo la cuota fija se reparte a partes iguales porque todas las viviendas tienen el mismo coeficiente. Si los coeficientes son distintos, mira qué dicen vuestros estatutos también para la cuota fija.

Puedes calcular el reparto del recibo con tus propias lecturas. Con estos mismos datos, la calculadora da a la vivienda de 30 m³ los 79,76 € del método B, porque reparte todo lo variable en proporción al consumo. En su recuadro de agua no registrada verás 180 € en lugar de 144 €: valora los 75 m³ al precio medio del recibo con la cuota fija incluida (1.200 / 500 = 2,40 €/m³). Las dos cifras son correctas; solo cambia el criterio.

La prueba nocturna del contador general

Sirve para saber si entra agua al edificio cuando nadie la está usando.

1. Elige una franja sin consumo: de madrugada, sin riego ni limpieza programados.
2. Avisa a los vecinos y cierra los puntos comunes: riego, llenado de la piscina, grifos de limpieza.
3. Apunta la lectura del contador general con todos los decimales. Vale una foto en la que se vea la hora.
4. Espera entre 30 y 60 minutos y vuelve a leer.
5. Repítelo tres noches y anota los litros de cada noche.

Cómo leer el resultado. Si el general se mueve sin que nadie use agua, hay agua pasando por algún sitio. Si la cifra es parecida cada noche, apunta a una fuga estable. Si una noche sale mucho y otra nada, busca un uso que se te haya escapado: una cisterna, un riego que no estaba en la lista.

Cómo seguir la diferencia en el tiempo

Una diferencia aislada dice poco. Lo útil es tener la serie. Apunta cada periodo en una hoja o en el libro de actas:

Descarga la plantilla en CSV (se abre con Excel, LibreOffice o Google Sheets). Incluye también las fechas de lectura, para que no compares días distintos.

Lo que importa es la tendencia. Una diferencia estable está bien, aunque no sea pequeña. Si crece sin que haya cambiado el uso del edificio (una piscina nueva, más riego en verano), toca buscar la causa.

Modelo de punto del orden del día para la junta

Cópialo o descárgalo y adáptalo a vuestra comunidad.

PUNTO DEL ORDEN DEL DÍA

Análisis de la diferencia entre el contador general y la suma de contadores divisionarios y criterio de reparto.

DOCUMENTACIÓN QUE SE APORTA
- Las últimas 4 facturas de la compañía de aguas.
- Las lecturas del contador general y de cada contador divisionario, con la fecha de cada lectura.
- La lista de puntos de agua comunes (riego, piscina, grifos de limpieza, fuentes, vivienda del portero o locales sin contador) e indicación de si tienen contador.
- La diferencia de cada periodo: general, suma de divisionarios, diferencia en m³ y en %.

PROPUESTAS QUE SE SOMETEN A VOTACIÓN
a) Mantener el reparto de la diferencia por coeficiente (cuota de participación), como el resto de gastos generales.
b) Aprobar otro criterio de reparto de la diferencia (por ejemplo, a prorrata del consumo de cada vivienda), indicando desde qué periodo se aplica.
c) Encargar a la empresa de mantenimiento una revisión de fugas en la red común (montantes, acometida, riego enterrado), con presupuesto previo.
d) Revisar los contadores divisionarios que marcan consumo cero o casi cero en viviendas habitadas durante varios periodos seguidos.

NOTA
Texto orientativo. El administrador de fincas lo adapta a los estatutos de la comunidad y a los acuerdos anteriores. No es asesoramiento jurídico.

Errores comunes

• Empeñarse en que la suma cuadre exacta. No va a pasar nunca. Lo razonable es una diferencia estable y explicada.
• Cargar toda la diferencia a unos sí y a otros no sin acuerdo. Por ejemplo, solo a los que tienen contador, o solo a los que no lo tienen. Sin un acuerdo de junta, se aplica la regla general.
• Comparar lecturas de días distintos. La diferencia sale inflada o negativa y no significa nada.
• No mirar los divisionarios a cero. Una vivienda habitada con consumo cero casi siempre es un contador parado, y su agua la pagan todos.
• Confundir el importe con el volumen. La cuota fija no tiene nada que ver con los m³. Si divides el recibo entero entre los m³, el precio del metro cúbico sale más alto de lo que es.
• Repartir el agua a partes iguales cuando hay contadores. Si nadie lo ha acordado, cada vivienda debe pagar lo que marca su contador.

Cuándo no necesitas Datakubo ni telelectura

Si la comunidad es pequeña, la diferencia es estable y alguien lee el general y los divisionarios cada periodo, una hoja de cálculo basta. No hace falta comprar nada.

La telelectura de agua en una comunidad compensa en otros casos: muchas viviendas, lecturas que nadie toma a tiempo, fugas que se repiten, o un administrador que lleva muchas fincas y no puede ir a leer contadores. Ahí tiene sentido el control del agua de la finca leído solo, con reparto por vivienda, porque la diferencia se calcula cada día en lugar de una vez por trimestre.

Fuentes y límites

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, artículo 9.1.e, texto consolidado (BOE-A-1960-10906).
• Orden ICT/155/2020, de 7 de febrero, por la que se regula el control metrológico del Estado de determinados instrumentos de medida, anexo III, contadores de agua (BOE-A-2020-2573).

Esto no es asesoramiento jurídico. Los estatutos de tu comunidad o un acuerdo de junta pueden fijar otro reparto, y cada compañía de aguas tiene su propio reglamento de suministro. Para un caso concreto, consulta con el administrador de fincas o con un abogado.